边缘地产业务涉税问题

  问题1、集体用地转让如何征税？黄石仁和会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  较近有十几个城市搞集体用地流转，就是集体用地的正式转让，有 集体用地产权交易中心，但是与正常的出让性质土地产权交易中心相区别。那么，这样的集体用地转让如何征税？

  征增值税，没有疑问。不征土地增值税，没有疑问。契税呢？实践中是征的，新的契税条例征求意见稿就把集体用地转让征契税明确列了进来。

  问题2. 军用地直接转让，军队直接收了钱，开军队收据给买方，买方是否可以据实扣除增值税，土地增值税，企业所得税。

  军用地转让，有三种方式，分别是收储再出让，和地方国土共同出让，及直接出让。但是这三种方式，应该都是由地方国土局办理正规的出让流程，同时由国土局出具收据。

  但是，军队是一个非常强势的存在，实操中，许多案例是国土局办理正规的出让流程，签订出让合同，但是却是直接付款给军队，军队出具军用收据。问题来了，这张军用收据，是否可以抵增值税，土地增值税与企业所得税。

  那么，我们就要看看，军队是否产生了流转税纳税行为. 军队是流转税纳税义务人无疑， 但是军队转让土地，是一种出让行为呢还是一种转让行为？我仔细的看了土地出让合同，对于军用地部分，用的都是转让的文本，不是出让的文本，也符合目前我们对于军用地转让的理解。既然军队转让土地是一种土地转让行为，那么自然产生了流转税的纳税义务，军队应该纳税并开票。但是由于军队过于强势，许多实操的案例就是军队不开票不完税，税务机关不让下游企业扣增值税，企业所得税，土地增值税。

  下面的讨论已不是专业的范围，不展开了。

  问题3  地下机械车位出售，到底是销售不动产，还是销售货物

  这是一个增值税问题，销售不动产就是10的税率，销售货物就是16的税率。一直觉得中国人较大的问题，就是缺少常识。表面上看一个一个讲道理都是挺有道理，但是都是从自己利益的角度说理，而放弃了常识。这里我可以写二十万字，但是也不展开了。还是说回专业，如果是销售货物，货物是你的，请提走，不要占用卖方的场地，如果从货物销售的角度来理解，我们只能认为是开发商销售货物，同时免费提供场地，还有快速核定征收免费场地的增值税的机会。这是我们中国税务的通常逻辑。但是我们稍分析一下，地下机械车位的销售，主要价值的构成是不动产，就是建筑物与占用的土地空间，而不是设备本身。因而即使认为是混合销售，也是不动产占主要部分，应按销售不动产处理。

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